Değer Artış Kazancı Hesaplama 2026
Taşınmazınızı 5 yıl dolmadan satıyorsanız ödeyeceğiniz değer artış kazancı vergisini Yİ-ÜFE endekslemesi ve 2026 istisna tutarıyla hesaplayın.
Değer artış kazancı nedir?
Bedel ödeyerek edindiğiniz bir taşınmazı, edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız elde ettiğiniz kazanç gelir vergisine tabidir. Bu düzenleme Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesindedir.
- 5 yıl dolduktan sonra yapılan satışlarda kazanç ne kadar olursa olsun vergi çıkmaz.
- Miras veya bağış gibi bedelsiz yollarla edinilen taşınmazların satışı bu vergiye tabi değildir.
Nasıl hesaplanır?
- Maliyet bedeli: Tapuda görünen alış bedelidir.
- Endeksleme: Alış ayından önceki ay ile satış ayından önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse, alış bedeli bu oranda artırılır. Endeksler TÜİK tarafından yayımlanır.
- Masraflar: Alış ve satışta ödenen tapu harcı, emlakçı komisyonu gibi belgeli giderler düşülür.
- İstisna: Kazancın 150.000 TL‘si (2026) vergiden istisnadır. 2025 satışlarında bu tutar 120.000 TL’dir.
- Vergi: Kalan tutar, ücret dışı gelirlere uygulanan gelir vergisi tarifesiyle vergilendirilir.
2026 gelir vergisi tarifesi (ücret dışı gelirler)
| Matrah dilimi | Oran |
|---|---|
| 190.000 TL’ye kadar | %15 |
| 400.000 TL’ye kadar | %20 |
| 1.000.000 TL’ye kadar | %27 |
| 5.300.000 TL’ye kadar | %35 |
| 5.300.000 TL üzeri | %40 |
Örnek hesaplama
Mart 2024’te 2.000.000 TL’ye alınan bir daire Nisan 2026’da 3.200.000 TL’ye satılıyor. İki tarih arasında Yİ-ÜFE artışı %35, belgeli masraflar 80.000 TL olsun.
| Endeksli maliyet (2.000.000 × 1,35) | 2.700.000 TL |
| Kazanç (3.200.000 − 2.700.000 − 80.000) | 420.000 TL |
| İstisna (2026) | 150.000 TL |
| Vergi matrahı | 270.000 TL |
| Vergi (190.000 × %15 + 80.000 × %20) | 44.500 TL |
Endeksleme yapılmasaydı kazanç 1.120.000 TL, vergi çok daha yüksek olurdu. Bu yüzden endeks değerlerini girmeniz önemlidir.
Beyan ve ödeme
Kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Başka gelirleriniz de beyan edilecekse toplam matrah büyüyeceği için vergi, hesaplayıcının gösterdiğinden yüksek çıkabilir.
Kaynak: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mük. 80 ve 81. maddeler; Gelir İdaresi Başkanlığı.
Son güncelleme: 25.09.2026